为什么说物业费往2.5元以下走，才有前途？

12月11日，万物云在深圳举办睿见大会。在大会现场，万物云董事长朱保全对物业行业的关键性问题、热点问题作了观点分享。此前，青岛、重庆等地多个小区业主要求降低物业费一事曾引发市场热议。对此，朱保全认为，当今如何构建与业主之间的对话平台，怎样才能使双方将事情明晰，何种价格对应何种标准，这是需要思考的问题。同时，作为一家专业的物业公司，应当也有底线和标准。在此基础上，物业公司与业主展开对话，形成一套基于服务频次和服务标准的定价体系，这才是关键所在。“万科物业在发展过程中也遇到价格限制的瓶颈。当我们真正把市场打开的时候会发现，如果价格往2.5元以上走，空间会越来越窄，而如果往下走，空间才会越来越大。万科物业具不具备这个能力，是否能够真正打开自己的价格区间，这也是需要一起探讨的话题。”为什么是2.5元，朱保全没有说，现场也没有人问。笔者可以尝试着回答一下这个问题。此前，在与武汉某物业公司总经理交流中，对方很坦诚地对我说：“以武汉的消费水平，物业费如果超过2.5元/平，就不厚道了。只要给我2.5元/平，你想要多高端的服务我都能提供。”虽然这只是该物业经理的一家之言，但我认为这句话由一个物业公司经理的口中说出，还是有一定的参考价值的。如今，这个数字再次由万物云董事长朱保全说出，就更印证了2.5元/平就是物业费的“金标准”。事实上，从各地官方的物业费指导价也可以看出，2.5元/平确实已经属于非常高的标准了。比如，2023年12月底，青岛市印发了《青岛市物业服务收费管理实施细则》，新规从2024年2月1日起实施。按照规定，青岛最高等级的五级物业服务物业费上限为2.52元／平方米。2023年11月28日，广州市发展和改革委员会、广州市住房和城乡建设局、广州市市场监管局发布《关于进一步规范我市住宅物业服务收费等有关问题的通知》。按照规定，广州有电梯的住宅最高等级物业费为2.8元/平。2024年2月22日，重庆市发展改革委依据《重庆市定价目录》以及对政府定价的经营服务性收费清理规范情况，制定了《重庆市政府定价的经营服务性收费目录清单（2024年版）》。按照规定，重庆有电梯住宅最高等级物业费指导价上限为1.90元/平方米·月（4万平方米以上可浮10%；4万平方米（含）以下的可上浮15%）。从官方的指导价标准可见，青岛最高不超过2.52元／平，广州不超过2.8元/平，重庆不超过2.185元/平。这些数字也再次印证了2.5元/平的“金标准”。然而，近年来，伴随着房价的高歌猛进，物业费也水涨船高，尤其是一些新交付的小区，清一色地收取“天价”物业费，恨不得一次性把业主吃干抹净。以笔者所在地武汉为例，当前，武汉市的物业费水平位居中部六省第一名，近八年来新交付的小区物业费已经追平北上广深，高昂的物业费令业主苦不堪言。好消息是，有关部门已经开始规范物业收费与服务。目前，武汉多个区已出台定价方案，包括黄陂区、江夏区、新洲区等。黄陂区根据黄陂区物业收费政府指导价(陂发改价格2021年450号文)，黄陂区前期物业费指导价共分5个等级，最高物业服务等级基准价为2.35元/㎡/月，最高可上浮20%，即最高为2.75元/㎡/月。具体如下：‌‌江夏区2024年6月19日，江夏区发布《关于制定江夏区住宅前期物业服务收费标准的通知》，规定江夏区住宅前期物业服务收费最高2.4元/平/月（上浮最高20%，下浮不限），2024年7月1日起执行。新洲区2024年11月13日，《新洲区住宅前期物业服务费定价社会稳定风险征询意见公示》，将在全区范围内推行住宅前期物业费指导价。根据意见稿，新洲区前期物业费指导价共分5个等级，最高收费标准被限定为2.3元/㎡/月，最高可以上浮20%，即最高物业服务费为2.76元/㎡/月。详情如下：中心城区目前，武汉市中心城区住宅前期物业服务收费政府指导价共分五个等级，最高等级3.2元/㎡*月，可以上浮20%，也即3.2*（1+20%）=3.84元/平•月。据悉，该标准自2019年8月1日开始执行，距今已5年有余。5年前，正值房地产的巅峰期，物业费水涨船高无可厚非。然而，如今房地产早已今非昔比，5年前的定价标准显然已经不适合如今的行情。恰逢消费降级叠加房地产下行，物业费降价潮已是大势所趋。物业公司如果愿意主动调整，未来会有很多机会；如果不主动调整，未来就不一定有机会了。

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